什麼是斡旋金？斡旋金和要約書有何不同？

房地產交易由於金額龐大，動輒百萬至千萬元之交易，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司依照實務需要而發展出斡旋金制度。也就是當消費者委託仲介業者，然而買主的出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會建議買方先提出一筆斡旋金，以便與屋主進行議價，也可展現買主的誠意。
斡旋金依一般民間交易習慣，意思為”請求中間人代為奔走協調所出之金額”，但斡旋金在民間習慣上為達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。
當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變為定金，成為買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

斡旋金和要約書有何不同？ 
要約書：要約書是消費者已有購屋之意願，透過仲介業者簽立「要約書」，而要約書之主要內容包括：承購總價、付款及其它條件、確定正式房地產買賣契約書之期限。 

另內政部於八十七年初有意提昇要約書之效力，使其視同簽定買賣契約。因此在修版之要約書範例中，將明訂罰則，買賣雙方若在簽立要約書後反悔，將必須賠償總價的3%罰款。 

斡旋金：房屋仲介公司之斡旋金是基於買方已有購屋意願，但對賣方價錢多有保留時，買主透過仲介公司支付一筆「斡旋金」以表達購屋的誠意，由仲介人員去和屋主議價，一旦屋主同意即簽收這筆款項成為部份的訂金，雖然法令上無此名目，卻是市場上行之已久的交易方式。 

買賣登記、移轉、稅費

不動產買賣登記、移轉、稅費 

壹、不動產買賣雙方應備證件：
　〈一〉買方：
　　　1.身份證明文件(戶口謄本或戶口名簿影本或身分證影本)
　　　2.印章
　　　3.財力證明〈需貸款者應備〉如：薪資扣繳憑單、銀行存摺
　　　4.保證人資料
　〈二〉賣方：
　　　1.土地、建物所有權狀
　　　2.身分證明文件
　　　3.印鑑章
　　　4.印鑑證明〈旅外國人申辦應附駐外單位授權書〉
　　　5.近期房屋稅單、地價稅單
　　　6.申請自用住宅土增稅，應檢附出售標的之設籍資料
　　　7.房屋貸款餘額
　　　8.委託他人代理應附授權書
　〈三〉賣方為法人時，應檢附法人登記證及代表人資格證明或公司設立〈變更〉登記表或抄錄表
　〈四〉旅外僑民授權國內親友辦理不動產登記，應檢附授權書

貳、抵押權塗銷應備文件：
　〈一〉登記原因證明文件〈如債務清償證明文件或拋棄或法院判決確定〉
　〈二〉他項權利證明
　〈三〉原抵押設定契約書
　〈四〉申請人身分證明文件
　〈五〉義務人非金融機構應附印鑑證明

參、不動產交易買賣雙方應負稅費
　〈一〉買方：
　　　1.服務費〈成交價之百分之二〉
　　　2.契稅〈房屋評定現值之百分之六〉
　　　3.印花稅〈公契價格之千分之一〉
　　　4.簽約費
　　　5.地政士服務費〈代書費〉
　　　6.登記規費〈登記費、書狀費、謄本費〉
　　　7.產險費
　　　8.銀行徵信費、開辦費、帳管費〈手續費〉
　〈二〉賣方：
　　　1.服務費〈成交價之百分之四〉
　　　2.土地增值稅
　　　3.簽約費
　　　4.塗消費
　　　5.財產交易所得稅

肆、不動產登記
　◎建物
　〈一〉買入：
　　　1.契稅：房屋評定現值 * 6%
　　　2.印花稅：買賣契價 * 1/1000
　　　3.登記規費：買賣契價 * 1/1000
　　　　　　　　　書狀費：80元/張
　〈二〉賣出：
　　　　財產交易所得稅：房屋評定現值 * 固定稅率
　〈三〉持有：
　　　　房屋稅：1.住家─房屋現值 * 1.2%
　　　　　　　　2.營業─房屋現值 * 3%
　　　　　　　　3.非住非營─房屋現值 * 2%或1.5%
　　　　　　　　　〈以桃園縣現行房屋稅率為準〉
　◎土地
　〈一〉買入：
　　　1.印花稅：買賣契價 * 1/1000
　　　2.登記規費：公告地價 * 1/1000
　　　　　　　　　書狀費：80元/張
　〈二〉賣出：
　　　　土地增值稅稅：1.自用：課稅增值額 * 10%
　　　　　　　　　　　2.一般：課稅增值額 * 〈20%或30%或40%〉
　〈三〉持有：
　　　　地價稅：1.自用─申報地價 * 2/1000
　　　　　　　　2.一般─申報地價 * 〈10/1000~55/1000〉
　◎銀行貸款
　〈一〉買入：
　　　1.登記規費：設定金額 * 1/1000
　　　2.書狀費：80元/張

土地面積換算方法：

「公頃」 「甲」 「平方公尺」 換算表

1公頃=1.0310甲=10.31分=103.10厘

1公頃=100公畝=10000平方公尺=3025坪

房仲必看！個資法31問

作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2012-10-04