買中古屋避地雷不動產說明書掌握產權屋況環境

潘姿羽╱台北報導】許多民眾考量預算有限，會選擇房價相對可負擔的中古成屋，但購屋流程牽涉斡旋、簽約、貸款等細節，看屋時也須注意有無瑕疵，稍有不慎便會誤踩交易地雷。

由於成屋買賣交易雙方多是一般民眾，不像預售屋、新成屋為企業經營者（建商）對民眾的交易，因此買賣契約並無定型化契約規範，主要為房仲業者提供的買賣契約。
專家表示，僅管各家仲介業者提供的契約略有出入，但留意買賣契約書中各自的權利義務、付款金額和時程，並詳讀不動產說明書中標的物產權、屋況及有無嫌惡設施的註解，有助趨吉避凶。
民眾購買中古成屋時，多會由仲介帶看物件，若有意購買便會填寫斡旋單，由仲介擔任中間人向賣方議價。不過，中信房屋資深法務專員白宗益提醒，賣方委託仲介售屋時，仲介便會製作「不動產說明書」，內容包含有無增建、漏水、違建或屋況瑕疵，或帶租約、設定抵押權等詳細產權調查，製作完成後交給賣方確認並簽名，看屋時再以此介紹屋況。

代理人簽約須有授權

他建議，正常程序應是買方看屋後，便於不動產說明書內簽名，最遲也應在下斡旋之前簽名；否則買方不清楚屋況，若成交才發現有無法接受的瑕疵，容易引起糾紛。
民眾確認屋況、於不動產說明書簽名後，通常會進入議價階段，若談妥價錢便約定簽署買賣契約書。
永慶房產集團法務部協理吳宜學表示，簽約時，買方先要確認對方是否為所有權人或代理人，若為代理人，應具授權書證明；接著核對標的物地址、土地持分、樓層等項，確認與看屋時物件無異。

購買停車位最好附圖

吳宜學指出，買賣契約書內應約定每期付款金額、時間，及雙方應繳納的稅費，若要求賣方修繕，則可限期在交屋前完成。假如買方有購買停車位，契約內也可記載車位種類、編號、位置和樓層，最好附有圖面；其餘如賣方同意贈送家電或粉刷油漆、雙方各自約定的特別條款，「寫得愈清楚愈好，有講到的最好都白紙黑字記下來。」

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付斡旋金別急因故反悔賣方有權沒收

【潘姿羽╱台北報導】多數成屋買賣是由房屋仲介擔任中間人，代理賣方介紹屋況、尋找買方，並作為雙方議價、溝通的橋梁。

買賣成立斡旋金轉定金

議價過程中，買方可選擇透過「斡旋單」、「要約書」議價；若透過斡旋單下訂，買方須付斡旋金作為訂金，須注意的是，若買方因故反悔，賣方有權利沒收。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，因採「斡旋單」議價，買方須先付斡旋金作訂金，賣方會認為比較有誠意，因此議價多以此為主。若屋主同意的成交價達到斡旋單上要求的價格，買賣即成立，斡旋金便會轉為定金，此時若買方因故反悔，賣方可依約沒收。徐佳馨提醒，買方簽約時，均須仔細閱讀條文，了解其法律效力。